宅建業免許申請についての基礎知識/よくある質問

(従前)登記印紙400円
      
平成23年4月1日より収入印紙300円に変更されています。

お間違えのないようにお願いします。
詳しくは、東京法務局をご覧ください。
(「登記されていないことの証明書」 書類のダウンロード可能。)

宅建業免許申請についての基礎知識

1.申請者

・宅建業の免許は法人および個人が受けることができます。法人の場合、登記事項証明書の定款に宅建業を営む旨の事項が定められていることが必要です。
㊟法人とは、株式会社、公益法人、事業協同組合など、会社法、民法又はその他の法律によって、法人格を有するもの。

2.免許権者

・国土交通大臣免許:二以上の都道府県の区域にわたり、宅建業を営む事務所を設置する場合
・県知事免許:一の都道府県内にのみ事務所を設置して宅建業を営む場合
㊟宅建業を営まない支店は申請の必要はありません。本店と宅建業を営む支店のみ申請してください。
㊟支店のみ、宅建業を営むために申請を出すことはできません。必ず、登記事項証明書にある本店も宅建業免許を申請することが要件です。

3.免許の有効期間

・5年です。免許日の翌日から、5年後の免許を受けた相当日をもって満了となります。免許満了日が土日、祝日、休日等であっても、その日をもって満了します。
例:免許日 平成22年1月1日  有効期間 平成22年1月2日~平成27年1月1日
㊟更新期間中のものは、従前の免許の有効期限が経過してもなお効力を有します。

4.免許の更新申請の期間

・宅建業を引続き営もうとする場合は、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新の免許申請手続きを行ってください。この手続きを怠った場合、有効期間満了日の翌日から、宅建業を営むことができなくなります。

5.免許の要件

・免許を受けるには、一定の要件があります。欠格要件に該当する場合、申請書や添付書類で重要な事項で虚偽の記載がある、又は記載がかけている場合、免許は拒否されます。

6.事務所

・継続的に業務を行うことができる施設(テント張りは不可)であり、独立性が保たれている必要があります。
詳しくは、こちら

7.代表者

・事務所に常駐し、代表権行使のできる者。
㊟代表者が事務所に常駐できなければ、政令で定める使用人を置く必要があります。

8.専任の宅地建物取引士

・一つの事務所において、業務に従事する者5名に1名以上の割合で設置しなければなりません。「専任」とは、もっぱらその事務所に常勤し宅建業の業務に従事する状態であることを言います。
詳しくは、こちら

9.政令第2条の2で定める使用人(政令使用人)

・支店における支店長など、事務所の代表者で契約締結権限を有する人です。その事務所に常勤している人。本店では、代表者が常勤の場合、設置は不要ですが、代表者が非常勤の場合は設置が必要です。

10.欠格要件

・免許申請者(個人、法人)および法人役員、政令使用人、法定代理人が、欠格要件に該当するときは免許されません。(業法第5条関連) 詳しくは、こちら

11.営業を開始するための要件(新規免許)

・営業を開始するためには、申請者は免許通知ハガキが届いた後、

①営業保証金を法務局へ供託する
②宅地建物取引業保証協会に加入する

のいずれかが必要となります。その後、建設事務所にて所定の手続きを行い、免許証を受け取ります。この手続きは、免許日から3か月以内に行う必要があります。

Q1.宅建業者の変更届は、どういった項目で、どのタイミングで出さないとならないのでしょうか?
Q2.有限会社から株式会社へ組織変更をしました。届けは、どうしたらよいでしょうか?
Q3.現在、宅建業を受けているA法人です。今度、B法人(宅建業なし)に吸収合併されることになりました。宅建業は継続して行うことは可能でしょうか?
Q4.今度、会社の役員の変更があります。届けはどうしたらよいでしょうか?
Q5.免許期間中、役員の変更届を提出しておらず、途中で役員が就任し、その後、退任してしまっているのですが、変更届は必要ですか?
Q6.事務所を今度移転することになりました。どういったことに気をつけなければならないでしょうか?
Q7.法人の代表者が、行政書士の資格を持っているので兼業したいのですが、できますか?
Q8.政令2条の2の使用人とは、何ですか?
Q9.宅地建物取引士証を持っている人は、全員が専任の宅地建物取引士にならないといけませんか?
Q10.今回、1人入社しました、届けは必要でしょうか?
Q11.建設業の会社です。今度、宅建業免許を取りたいのですが、従業者全員に対して5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要でしょうか?
Q12.専任の宅地建物取引士が退職する予定です。現在、後任者を募集していますが、まだ決まっていません。届けはどうしたらよいでしょうか?
Q13.免許申請時および変更届提出時に、代表者、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士について「身分証明書」「登記されていないことの証明書」「刑罰の有無についての照会文書」を出すことになっています。これらはどのように取るのでしょうか?また、どんな意味がありますか?
Q14.従業者証明書について教えてください。
Q15.従業者証明書番号の付け方は?
Q16.従業者名簿について教えてください。
Q17.業者票について教えてください。
Q18.支店の業者票の書き方がわかりません。

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Q1.宅建業者の変更届は、どういった項目で、どのタイミングで出さないとならないのでしょうか?
A1.宅建業者は、免許申請した次の項目に変更が生じた場合、変更が生じた日から30日以内に「宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書」を管轄の建設事務所に提出しなければなりません。(宅建業法第9条)
(1)商号又は名称 (2)代表者 (3)役員 (4)事務所
(5)政令第2条の2で定める使用人 (6)専任の宅地建物取引士
(1)~(4)は法人の場合、登記事項証明書に記載の変更日(登記の日ではない)、(5)と(6)は会社が定めた日から30日以内に届出しなければなりません。重要事項の説明時や契約時に変更日を過ぎている場合、変更届をまだ提出していなくても、変更後の代表者や、事務所の住所、専任の宅地建物取引士の名前で記載することが必要です。また、業者票についても訂正したものを表示しておいてください。よく届出をしてからでないと変更の内容を記載できないと思っている方がいます。もちろん速やかに届出はしないといけませんが、変更の事項は、会社の登記の変更日や会社が定める変更日から有効となります。

Q2.有限会社から株式会社へ組織変更をしました。届けは、どうしたらよいでしょうか?
A2.商号変更の書類(免許証書換え交付申請書、名簿登載事項変更届第一面、登記事項証明書)を出します。但し、会社の登記事項証明書が、有限会社を閉鎖して、株式会社を新しく登記しております。有限会社での最後の登記が確認できる有限会社の「閉鎖事項全部証明書」と株式会社の「履歴事項全部証明書」を添付して変更届を提出してください。

Q3.現在、宅建業を受けているA法人です。今度、B法人(宅建業なし)に吸収合併されることになりました。宅建業は継続して行うことは可能でしょうか?
A3.宅建業は、法人自体に免許されているものです。A法人が吸収されてB法人に移行したとしてもA法人の宅建業免許をB法人に移行することはできません。履歴事項証明書を確認するのはそのためで、元々の登記自体を変更するものでないと応じられません。吸収されて登記がなくなった時点で法人としての要件がなくなりますので、A法人は廃業、B法人は新規免許を取らなければならなくなります。その間、宅建業はできませんし、協会及び保証協会も新規入会になり、多額のお金がかかることになります。

Q4.今度、会社の役員の変更があります。届けはどうしたらよいでしょうか?
A4.法人の役員(代表取締役、取締役、監査役)の就退任の日(登記日ではない)より、30日以内に変更届を提出していただきます。会社の登記の変更後、必ず履歴事項全部証明書(現在事項全部証明書は不可)を取って変更届を提出してください。なお、広島県知事免許業者で、いままでの役員の役職が変わる場合、専任の宅地建物取引士や政令使用人が役員になる場合、変更届の添付書類である「略歴書、身分証明書、登記されていないことの証明書、刑罰の有無についての照会文書」は省略できますので、ご注意ください。(大臣免許業者は省略不可です)

Q5.免許期間中、役員の変更届を提出しておらず、途中で役員が就任し、その後、退任してしまっているのですが、変更届は必要ですか?
A5.変更届は宅建業者の義務なので、その事項を省略することはできません。また、免許更新書を提出することで変更届を省略することはできません。速やかに変更届を提出してください。

Q6.事務所を今度移転することになりました。どういったことに気をつけなければならないでしょうか?
A6.宅建業者の事務所は、一般消費者のプライバシーの保護やクーリングオフの対象となるかどうか等、消費者が事務所であることを明確に理解できる必要があるため、独立していることが免許の要件になっています。たとえば、同一フロアーにその業者とは別の法人、別の団体などがあれば、間仕切りを設置して、分けていだだかないとなりません。また、個人の居宅に事務所を設置する場合、居宅と事務所を混同することはできません(居住部分を通ってしか行けない事務所、または居住部分へ行くのに事務所を通らないと行けない事務所は不可)。フロアーを仕切るに当たっては、共通廊下を通って個別に入るよう分ける必要があります。間仕切りを設置しなければならない場合は、県庁、建設事務所、宅建協会免許センターなどへ事前に確認をお願いします。詳しくは、こちら

Q7.法人の代表者が、行政書士の資格を持っているので兼業したいのですが、できますか?
A7.法人の代表者が、行政書士、司法書士、土地家屋調査士など、個人でしかできない兼業をする場合、同じ場所に事務所を置くことはできますが、他の団体になりますので、間仕切りを設置して事務所を分けることが必要です。(個人の代表者兼専任の宅地建物取引士が前記の兼業をする場合は、同一人格であるため事務所を分ける必要はありませんのでお間違えなく。)

Q8.政令2条の2の使用人とは、何ですか?
A8.本店の代表者が非常勤の場合や、支店、営業所などには、代表者の代わりに契約時などに代表権を行使する方が必要です。本店の代表者に代わる責任者や支店長、営業所長などを政令2条の2の使用人と言います。代表者が非常勤になる場合や、支店長などが変更になる場合は変更届を提出してください。広島県知事の建設業免許を取っている会社Aの代表者(経営管理責任者)が建設業でその会社に常勤になる場合、同じ場所にあっても宅建業の会社Bで常勤の代表者になることはできません。この場合も宅建業の会社Bに政令2条の2の使用人を置かないとならないので注意が必要です。

Q9.宅地建物取引士証を持っている人は、全員が専任の宅地建物取引士にならないといけませんか?
A9.宅建業免許の要件として事務所に5人に1人以上の専任の宅地建物取引士を設置しているだけで、宅地建物取引士証を持っている人全てを届け出る必要はありません。もちろん専任の宅地建物取引士でなくとも宅建業の従事者として、重要事項の説明や契約書への記名、押印は宅地建物取引士証を提示の上、できます。

Q10.今回、1人入社しました、届けは必要でしょうか?
A10.現在、免許権者への従業者の届けはなくなっています。事務所に備え付けている従業者名簿に記載していただき、その方へ従業者証明書を発行してください。また、宅建業免許の要件として、事務所には宅建業に従事する者の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。今まで従事するもの5人で、1人を専任の宅地建物取引士として届けていた会社にもう1人従事者が増えるとすれば、その時点で専任の宅地建物取引士の追加の届けを出すことになります。

Q11.建設業の会社です。今度、宅建業免許を取りたいのですが、従業者全員に対して5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要でしょうか?
A11.宅建業が主でない場合、全ての従業者を宅建業の従事者にする必要はありません。従事者に該当する方は、次の通りです。
①代表者(非常勤でも該当)、②専任の宅地建物取引士、③政令2条2の使用人、
④宅建業に関わる役員、⑤宅建業に関わる従業者
*非常勤役員と監査役は該当しない。
*宅建業が主でない場合、一般管理部門に従事する方は該当しない。
①~⑤に該当する人数に対して、5人に1人以上の専任の取引主任者を設置してください。

Q12.専任の宅地建物取引士が退職する予定です。現在、後任者を募集していますが、まだ決まっていません。届けはどうしたらよいでしょうか?
A12.専任の宅地建物取引士が交代になる場合、変更届の提出は30日以内ですが、実際の交代の期間は2週間以内です。前任者が退職してから30日以内に変更届を提出してください。専任の宅地建物取引士が不在の期間は2週間以内と宅建業法に決められています。それ以上の期間がかかると業法違反になりますので遵守するようお願いします。

Q13.免許申請時および変更届提出時に、代表者、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士について「身分証明書」「登記されていないことの証明書」「刑罰の有無についての照会文書」を出すことになっています。これらはどのように取るのでしょうか?また、どんな意味がありますか?
A13.
1.「身分証明書」(原本1部必要):破産宣告、禁治産、準禁治産、後見の登記の通知を受けていないことの証明に提出
取り方:各人の本籍地の市区町村役場にて取得
*たまに、運転免許証などを持って来られる方がおられます。
「身分証明書」と言う名前の書類ですのでお間違えないようお願いします。
*日本在住の外国人の場合、「住民票抄本」(通称・国籍・在留カード番号・備考等が省略されていないもの)を提出。
*免許申請および変更届提出前3ケ月以内に発行されたもの

2.「登記されていないことの証明書」(原本1部必要):
成年被後見人、被保佐人の登記がされていないことを証明するために提出
*証明事項:「成年被後見人、被保佐人とする記録がない」で申請すること。
*日本在住の外国人の場合、本名と(通称名)を併記、また本国名を記入すること。
*免許申請および変更届提出前3ケ月以内に発行されたもの
取り方:
広島法務局民事行政部戸籍課の窓口にて直接請求
広島市中区上八丁堀6-30 (合同庁舎3号館 3階) ☎082-228-5201
請求者:本人、代理人(委任状を持参)、親族(戸籍謄・抄本を持参、※親族でも委任状を持参の方が簡単です)
申請書提出時に本人確認用の運転免許証、健康保険証、パスポートなどを提示してください。

東京法務局へ郵送で請求
〒102-8226 東京都千代田区九段南1-1-15 九段第2合同庁舎 東京法務局民事行政部後見登録課 行
申請書、返信用の封筒(宛名を書き、切手を貼付したもの)、上記本人確認用書類のコピーを東京法務局へ送ってください。後日、証明書が返送されてきます。会社でまとめて請求する場合は、申請書の返送先に会社の住所を書き、返信用封筒(会社の住所、会社名と請求した方全員を連名で宛名とする)を同封してください。

申請書:
*東京法務局ホームページにてダウンロード: 「登記されていないことの証明書」にて検索→「東京法務局」
*最寄りの法務局、地方法務局で入手可能
*収入印紙300円分を貼付のこと

3.「刑罰の有無についての照会文書」(広島県知事免許業者のみ提出、大臣免許業者は不要)
県庁より各人の本籍地の役場へ刑罰の有無の照会をするための用紙
*各人につき、「身分証明書」の記載通りに調査対象の太枠部分を記入するだけです。漢数字はその通りに、丁目や番地もハイフンで省略しないようにしてください。氏名の旧字があれば、その通りに記入してください。日付も書かず、押印もしないようにしてください。

Q14.従業者証明書について教えてください。
A14.宅建業者は、従業者であることを証する証明書を携帯させなければその者を宅建業に従事させてはならないこととなっています。該当者は、業者本人、法人代表者、法人役員(非常勤取締役を含む、監査役を除く)、宅建業に従事する従業員です。有効期間は、最長5年で、一時的に業務の補助をする方にはその期限までとしてください。証明書台紙は、宅建協会支部にて配布しております(宅建協会会員のみ)。また、宅建業者で作ることも可能。但し、宅建業法施行規則に様式とサイズが決まっておりますので確認してください。≪様式第八号(第十七条関係)≫

Q15.従業者証明書番号の付け方は?
A15.宅建業を取ったときにいた方は開業時の免許年月、途中で入った方は入社年月を用います。
例 : 開業(入社)年月 2010年2月の場合

Q16.従業者名簿について教えてください。

A16.宅建業者は、従業者証明書の発行台帳として事務所 (本店、支店)毎に、従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、従業者証明書の番号、性別および、生年月日、主たる職務内容、宅地建物取引士であるか否かの別、その事務所の従業者となった年月日、またその事務所の従業者でなくなった場合はその年月日を記載することとなっています。保存期間は、最終の記載をしてから10年間です。名簿用紙は、宅建協会支部で配布しております(宅建協会会員のみ)。また、宅建業者で作ることも可能(従業者名簿の記載事項が記録されたファイルまたは磁気ディスクも可)。但し、宅建業法施行規則に様式が決まっておりますので確認してください。≪様式第八号の二(第十七条の二関係)≫

Q17.業者票について教えてください。
A17.宅建業者は事務所や事務所以外の建設省令で定める業務を行う場所ごとに、一般消費者が見やすい場所に業者票を掲示しなければならないこととなっております。(宅建業法第50条第1項)業者票の用紙は宅建協会支部にて配布しております(宅建協会会員のみ)、また、業者で作ることも可能。宅建業法施行規則に様式が決まっておりますので確認してください。≪様式第九号~様式第十一号の三(第十九条関係)≫ 業者票の内容については、常に最新の内容を掲示することが必要です。商号、代表者、事務所所在地、専任の宅地建物取引士などが変更になった場合、宅建業免許のカッコの中の数字が更新した場合、すぐに書き換えていただくようお願いします。

Q18.支店の業者票の書き方がわかりません。
A18.支店で掲げる業者票には、本店と同じように、商号(支店名は必要なし)、代表者(支店長名ではない)、主たる事務所の所在地(本店の住所)を記載して、専任の宅地建物取引士はその支店の該当する方を記載してください。

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